Los desarrolladores de California luchan en medio de la pandemia de coronavirus

Los desarrolladores de California luchan en la mitad de la pandemia de coronavirus

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Chris Rising es el tipo de bancos de clientes del servicio que generalmente les gusta sostenerse contentos.

Su compañía Rising Realty controla más o menos $ quince mil millones en bienes inmuebles de primer nivel en todo el sur de California. La compañía se ha forjado una reputación al convertir propiedades históricas y destartaladas en oficinas creativas que ofrecen alquileres de los inquilinos a un precio superior, todo ello con una curva ecológica. Y debido a que asumen numerosos proyectos a la vez, Rising necesita poner dinero a trabajar. Montones. Entonces, cuando llama, los banqueros levantan el teléfono.

Mas al igual que miles y miles de otros dueños de pequeñas empresas que aguardan obtener un préstamo del Programa de Protección de Cheques con salario federal antes que el grifo se agote, Rising ni tan siquiera pudo lograr que Wells Fargo, el cuarto banco más grande del país, respondiera a su llamada.

Al final del día, sencillamente no estaban allá “, dijo Rising sobre sus intentos de comunicarse con la oficina de petición de préstamos de Wells Fargo, una serie de agravantes que el desarrollador relató en Twitter.

Debido a que Wells Fargo, el prestamista de su compañía durante muchos años, lo dejó afuera, Rising se apuró a buscar otros prestamistas que pudieran asistirlo a pagar a sus treinta y cuatro empleados. Los encontró en First Choice Bank y CalPrivate Bank, dos pequeños bancos regionales.

La frustración de Rising con Wells Fargo, que emitió solo dólares americanos ciento veinte millones en préstamos como parte del programa de dólares americanos trescientos cuarenta y nueve mil millones y ya encara demandas por arrastrar los pies, subraya un cambio más grande y poco bienvenido en la descripción del trabajo para desarrolladores en todo el país.

La pandemia de coronavirus ha cambiado el estilo de vida de los desarrolladores de un día para otro. Hace solo unas semanas, sus días estuvieron llenos de almuerzos de poder en Spago, reuniones privadas con funcionarios de la urbe y eventos exclusivos de redes con arquitectos, contratistas generales e inversores demasiado felices de conocerlos.

En la era de la corona, los desarrolladores están en sus oficinas familiares negociando las rentas con inquilinos difíciles e procurando tomar un descanso en sus hipotecas con prestamistas poco comprensivos, a veces ausentes. Aquellos que todavía procuran ocasiones no pueden localizar vendedores preparados. E incluso si pudieran, buena suerte para que un banco emita deuda en un nuevo proyecto.

Somos prácticamente como todos los demás en este momento “, afirmó Hables Quarles, del desarrollador residencial Bedford Group. Sentado y esperando.

Bancos a mi izquierda, inquilinos a la derecha

Los desarrolladores tienden a ser villanos como causantes de estragos en las comunidades desprevenidas (crean que es una vida fantástica “o bien Poltergeist”) o como los creadores de las grandes ciudades estadounidenses.

En ambos casos, son personas con el poder de imponer su voluntad, un punto de vista quizá compartido por el Ayuntamiento de la ciudad de Los Ángeles, que ha tratado de frenar su influencia.

Mas en medio de la pandemia, los desarrolladores son solo otra pequeña empresa a la merced de fuerzas económicas más grandes y bancos asustados. No están cerca de la parte superior de la cadena alimentaria.

The Real Deal entrevistó a doce desarrolladores con sede en la ciudad de Los Ángeles para tener una idea de de qué manera están navegando la crisis, de qué forma son sus conversaciones con los prestamistas y los inquilinos, y de qué manera los números apuntan a través de varias clases de activos.

Los dueños le dijeron a TRD que habían visto una minoración en los alquileres residenciales de abril de entre el seis y el doce por ciento, y una caída en los alquileres comerciales del diez al veinte por ciento. Los descensos más marcados son los alquileres minoristas y de restaurants.

Simplemente debemos aguantarlos “, afirmó el presidente de Shopoff Realty Investments, Bill Shopoff, sobre tales inquilinos, que incluyen una compañía de suministros de oficina, una tienda de ropa y un restaurant de cadena nacional.

Shopoff dijo que él y sus empleados pasan sus días renegociando los plazos de alquiler con los inquilinos en sus diferentes centros comerciales en California, Nevada y Texas. Cada pacto es individual, y todos prueban el modelo de negocio y el ingenio de Shopoff Realty. La toma de decisiones a la velocidad de la luz “es el nombre del juego en estos días, dijo.

En el lado residencial, los desarrolladores dijeron que hay una fórmula flexible: el sesenta por ciento de los ingresos por alquiler para pagar la hipoteca del arrendador, el treinta por ciento para gastos operativos como el mantenimiento del edificio y el diez por ciento se mantiene como ganancia.

Un edificio que colecta el 90 por ciento de sus ingresos de alquiler, entonces, está llegando a un punto de equilibrio, y cuando los pagos de alquiler caen más allá de eso, los dueños deben recurrir a las reservas o renegociar los préstamos. (Las regulaciones gubernativos estipulan que los inquilinos no pueden ser desalojados a lo largo de la pandemia de coronavirus, e inclusive si pudiesen iniciarse, no está claro quién se mudaría).

Neil Shekhter, propietario de dos con cero unidades de pisos en Los Ángeles y Santa Mónica, afirmó que está a punto de lograr un punto de equilibrio en ingresos y gastos.

El gobierno federal ofreció el aplazamiento del pago de la hipoteca para préstamos garantizados por Fannie Mae y Freddie Mac, y el gobernador Gavin Newsom llegó a un acuerdo a fines de marzo con bancos individuales para proporcionar un periodo de gracia de 90 días para los pagos de la hipoteca.

Los desarrolladores, no obstante, dicen que en su mayoría no han empleado estos programas de ayuda, por temor a padecer la ira en un largo plazo de las instituciones financieras.

Mucha gente semeja meditar que no hay ningún costo para exigir pagos de renta aplazados, pues los prestamistas son tolerantes ”, afirmó Moses Kagan, desarrollador residencial y propietario de Adaptive Realty. Pero espero que los prestamistas recuerden quién pagó y quién no ”.

Un mercado helado

Los desarrolladores de TRD hablaron con los asuntos en perspectiva: tienen su salud, sus trabajos y no son las víctimas más graves de la pandemia.

Ciertos, como Paul Julian, directivo de Advanced Real Estate Services, desarrollador de multifamiliares con sede en Irvine, dijeron que el negocio avanza merced a que la construcción es, más o menos, una industria esencial ”. Hemos podido continuar con nuestras renovaciones debido a la exención de construcción residencial ”, dijo Julian, dueño de unidades de pisos en los condados de Los Ángeles, Orange y Riverside.

De hecho, Julian dice que está en condiciones de continuar haciendo negocios y creyó que la crisis podría presentar un jugoso mercado de compradores. Pronto aprendió lo contrario.

Lógicamente, nos encantaría encontrar oportunidades de adquisición ”, afirmó Julian. Mas estamos en un mercado tan ajustado y hay mucho capital al lado ”.

Lo que estamos descubriendo es que los vendedores son titubeantes. Tenemos ofertas, pero no hemos recibido contestación “, agregó el desarrollador.

Kevin Conway, de Ideal Capital Group, dijo que la falta de actividad no es completamente mala, en tanto que significa que los propietarios no están en pánico. Los dueños no están sobre apalancados y, por ende, no necesitan vender ”, dijo.

Todavía de esta forma, los desarrolladores expresaron frustración y también inquietud con un mercado inactivo.

Un problema es que, aunque los desarrolladores influyen en la política local (los abogados y cabilderos de la industria son elementos fijos en el Municipio), son apartados a jugadores poco importantes cuando el Congreso y la Casa Blanca destinan billones de dólares en ayuda a distintas industrias.

Ciertos propietarios afirman que no han recibido el alivio de otras industrias o bien de los inquilinos que les pagan el alquiler, lo que llevó a los desarrolladores residenciales y a los conjuntos de propietarios a escribir al Congreso a inicios de este mes con una lista de peticiones.

Creo que el gobierno federal precisa establecer algún tipo de regla que no pueda asistir a un conjunto hiriendo a otro “, dijo Shekhter.

Asistir a las líneas aéreas, restaurants y líneas de cruceros está realmente bien, agregó Shekhter, mas los propietarios que brindan lugares para vivir merecen mayor atención.

Otros, como Rising, son más optimistas sobre la ayuda federal.

Creo que el gobierno está inundando el mercado con dinero “, dijo Rising. Es realmente difícil ver ganadores y perdedores ”del estímulo.

Los dueños, por poner un ejemplo, se favorecen si las empresas y los individuos emplean sus talones de estímulo para pagar el alquiler.

Ninguna acción gubernativo se anticipa con mayor entusiasmo que Newsom y los funcionarios locales que relajan las órdenes de refugio en el lugar sin precedentes, lo que permitiría a los desarrolladores conectarse, visitar sitios y cerrar tratos en persona.

Creo que el coro está comenzando a construirse ”, dijo Rising. Hay un enorme impulso para volver a salir “.

Pero los desarrolladores pueden tener que ser pacientes. Newsom dijo en una rueda de prensa la semana pasada que podrían pasar semanas, si no meses, antes que los negocios vuelvan a California.

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